建立房地产市场调控长效机制,既要深化认识、澄清错误观念,又要敢于触动部分群体的奶酪,还要改变大水漫灌式调控,实行精准调控、科学调控。

　　自2003年我国政府提出要促进房地产市场持续健康发展以来,几乎每年都出台政策对房地产市场进行调控,但至今尚未建立起房地产市场调控的长效机制。究其原因在于,建立房地产市场长效机制面临思想认识和现实利益两大考量:一方面,对房地产行业功能定位、住房属性、各类调控手段功效等的认识不科学不到位,导致政策经常出现反复；另一方面,当前建立房地产市场调控长效机制,涉及利益格局调整。下一步,我们应按照“房子是用来住的,而不是炒的”功能定位,坚决摒弃不科学不合理的思想观念束缚,拿出壮士断腕的决心和勇气,出台针对性强、切实管用的措施,增强调控的实效性,稳定居民政策预期,从而有效引导和积极推动房地产市场平稳健康发展。

　　不能再把房地产当作对冲经济下行压力的“灵丹妙药”

　　思想是行动的先导。只有认识科学到位,行动才能准确有效。房地产市场调控长效机制的建立,有赖于对房地产行业定位、住房属性以及调控手段功效的科学认识和准确把握。但目前,思想认识上的偏差、不到位,仍然对楼市长效机制建设起着一定的阻碍作用。

　　对房地产行业的功能定位不准确。多年来,一些人把房地产定位为推动经济发展的动力器,拯救经济下行的灵丹妙药。经济发展一不景气,就迅速运用刺激手段。当居民抱怨房价过高时,又不得不实行抑制政策,从而导致十多年来我国房地产调控始终在“刺激-遏制—刺激”的怪圈中徘徊。2003年之后政府密集出台政策控制房价过快上涨,但受2008年国际金融危机及近年来我国经济转型升级影响,为促进经济增长,政策转向刺激住房消费,带来房价过快上涨,政府迫不得已又转变调控方向抑制房价过快上涨。由于房价长期以来处于较快上升态势,房地产行业利润远高于其他行业,结果造成房地产行业对社会资金形成巨大虹吸效应,社会资金大量涌入房地产行业。这不仅导致我国经济转型缓慢,也使得整个经济脱实向虚。

　　对住房属性长期不清认识。住房,既具有资本属性,又具有居住属性。两种属性并非地位相同,而是有主次之分。但长期以来,我们过于注重其资本属性,而忽视了居住属性。其实,住房不同于其他商品,不能无限制大批量生产,而且城市中好地段的住房特别是学区房具有稀缺性、不可替代性,投资投机住房利润非常大。2017年中国家庭金融调查报告显示,城市中第一套、第二套、第三套住房的总收益率均值分别为340.31%、143.25%、96.70%。可以说,“辛辛苦苦工作一辈子,不如投资炒房”有些时候并不是一句假话,而是老百姓能够看到的真实案例。这是一些居民热衷炒房、恐慌性购房的根本原因。

　　房地产市场调控中政府和市场的关系尚未厘清。房地产市场应该如何进行调控?是完全由市场机制控制呢,还是要实行必要的行政手段?这一直存在争议。有观点认为,房地产市场要充分尊重市场规律,政府不应管控。社会上反对限购、限贷的声音一直不断,并且认为限购是临时性政策,应尽快退出政策舞台。例如,为控制房价过快上涨,2010年起,国内部分城市曾实施限购。但在舆论影响以及经济发展下行压力加大的形势下,许多城市又先后取消限购,造成了2015年底以来的又一轮暴涨。实际上,对于一线和部分二线城市而言,由于聚集了大量的优质资源,对人口具有强大吸引力,从长期来看,住房是稀缺资源。对于稀缺资源,要实现供需平衡,除了加大供应,就要严格控制投资投机需求。可以说,从实际情况来看,一些城市实行住房限购政策,不仅是合理的,而且还应该是长期的。

　　对征收二手房交易税、限售适应条件等认识把握不准。为遏制投资投机性购房,参照国际经验,我们向取得不动产权证不满规定年限的售房者征收营业税；同时实行限售,居民购买商品房或二手房满足规定年限后方可上市交易。实际上这些政策脱离了实际。尽管当前我国住房进入供求总体平衡状态,但一方面区域性矛盾突出,不同城市住房供需情况不同,并不是所有城市住房供给都能满足需求。有些地方可能很长时期内住房供不应求。在此情况下,房地产交易税只能转移到购房者头上。同时一些城市住房本来就供不应求,限售会加剧住房供应短缺和房价上涨势头。客观而论,一线城市和热点二线城市就不应征收二手房交易税、限售。另一方面,我国正处于城镇化中后期,城镇人口将不断增加,一线城市和热点二线城市住房将更加供不应求,部分三四线城市住房库存也将消化掉。需要指出的是,绝不能把当前我国房地产供需情况简单同20世纪70年代的日本相类比,那时日本城镇化率已达到75%,而2016年我国城镇化率仅为57.35%,对城镇住房需求仍然旺盛。