商圈、沿街商铺的翻新,是一件让上海市民期待的事。但是,这番期待显然有其另一面:不少人认为,如今太多面貌雷同的上海商场,仿佛中华大地上那些无甚特质的“千城一面”一般,索然无味。

　　而那些同质化的商场,除了彰显商业地产的逻辑,考验资本的耐力以外,很少能满足市民日益多元的消费需求,也跟不上“新新人类”们对品质、审美愈发个性化的追求,甚至模糊了上海这座商业城市的面目。

　　当上述这些“遗憾”,成为我们长期耿耿于怀的“老课题”,到底是哪里出了错?转身的艰难,是否投射出一些更深层的困境?晁钢令(上海财经大学国际工商管理学院教授)带来他的解析。

　　同质化背后的深层困境

　　解放周一:近来,上海市中心不少大型百货商场都完成了餐饮部分的升级。但这些餐饮区的人流如织,反而加剧了其与同一座楼中冷冷清清的购物区之间的反差。这让我们不由联想到今年年初上海最知名的“商业地产人”之一、恒隆集团董事长陈启宗的一番预言,“实体店正悄悄改变。购物者在一家购物商场的整体体验,也许在五年内便会与今天截然不同”。能否请您先做个判断,目前“上海商场严重同质化”这个判断到底成立吗?

　　晁钢令:这个状况毫无疑问是成立的。不管是从专家角度,还是从一个普通消费者的角度,感觉都差不多。“同质化”,说得形象一点,就是老百姓会觉得“走百家不如走一家”。各个商场所经营的品牌、品类,所采取的经营方式,甚至有的商场的布局,基本上都是雷同的。消费者很难在各个商场得到一种令他感到兴奋的满足。于是,也就很难对某几个商场产生特别的印象。

　　解放周一:“同质化”背后的深层原因是什么?晁钢令:商场同质化背后,是当前上海商业整体同质化。这背后有两个很大的现实问题:第一,从总量上来看,上海整个零售商业设施面积已经大大超过了我们的需求。第二,从结构上来看,我们的商场严重缺乏采购能力。

　　这两年,上海零售商业设施总体的发展速度是超常的。到2014年底,上海零售商业面积达到了6165万平方米,差不多比2005年翻了一倍。上海常住人口以2400万计的话,人均拥有的零售商业面积超过了2.5平方米。而在一些发达国家的节点城市,包括纽约、巴黎,包括我们的香港,这个人均值一般在2平方米左右,最多也不会超过2.2平方米。

　　可问题是,香港在上世纪90年代中期的购买力是人均4万港币/年,我们现在还没达到这个水平。也就是说,相对于我们目前的购买力,我们的商业设施过量问题凸显得更为严重。如此一来,商场中原本就不够独特的商品资源,愈发被“摊薄”了。