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　　我在这里把我对拉美地区出现的100年来城市化进程中出现的贫民窟问题谈一谈，我对这个问题稍微有点认识和研究，我每年都可以去一次，有很多的想法，对中国有很多的启示，这是城镇化进程中的一个问题。 

　　我讲七各问题：一、概念辨析。然后依次讲住房市场这个潜在需求为什么不能实现，三个原因，然后讲不能实现的三个手段为什么失效，然后接着讲，住房体系在拉美地区是恶性循环，他们的关系是什么关系，再接着讲就是贫民窟了，贫民窟是三部曲，是一个什么样的过程，最后讲拉美地区在意识形态上走过的弯路。 

　　一、概念辨析 

　　去年九月，我去参加了一个研讨会，转型期的城市化——国际经验和中国前景。我在会上讲了拉美过度城市化的发言，其中，我提到了过度城市化的概念。在讲到过度城市化的时候，我讲了八个特点，四个主要教训。四个主要教训：一、住宅的非正规化问题。二、就业的非正规化问题。三、贫困率的问题。四、两极分化的问题。 

　　1、同步城市化，过度城市化，浅度城市化。上午听了蔡教授的演讲，不完全的城市化、不完全的城镇化，实际上我说的浅度城镇化跟不完全城镇化完全一样的，但是我没有用那个词，应该叫过度城市化，同步城市化更好，否则的话，在翻译时就很麻烦了，在中文的概念里，就回不去了。但实际上，不完全的城市化，和我讲浅度城市化的内容是一样的，实际上是我们今天的主题，中国城镇化质量问题。 

　　今天讲的内容是人的城镇化问题。所谓人的城镇化问题，是市民化的问题，所谓市民化的问题就是统计当中的问题，因为中国有特殊的国情就是户口问题。这里我还是要给大家一个测量工具，凭什么说过渡城市化。什么是同步呢？城镇化率除以工业化率，工业话率是工业产值占GDP的比值，就是衡量你是过度，还是浅度，还是同步，一般来说不到1，是同步的，超过了1就是过度的，就是你人太多了，不能有效的吸纳劳动力。 

　　在20年代，拉美平均是25，1990年是70的概念。上午也有人说了中国的城镇化率2050年还是2040年到90%，我个人觉得可能性很小，中国的机关事业改革，考虑到城镇化的改革问题，你要有一个城镇化的预测，我们预测到2030年以后，我们假定他不变了。现在全世界最高的几个地区，香港地区、新加坡等已经到100了，剩下的再想超过90%的很少了，美国是82%，欧洲79%。所以中国假定到72%就不变了，是这样一个基本的状况。 

　　二、拉美地区住房市场潜在的需求不可能显现  

　　1、过度城市化。 

　　2、收入分配不公。由过度城市化导致的最要命的就是收入分配不公，在拉美地区表现的特别特别突出，他的收入分配不公，是有原因造成的，说起来也是专门演讲的一个话题。比如说财产的初始制是南欧式的，土地经营系数非常之高，他的殖民者就把财产带到了拉美，把货币收入的架构带到拉美，所以，就形成了现在的这样情况。于是在拉美地区，别看基尼系数这么高，这个地区不可能因为基尼系数高产生社会的震动。如果你的财产不是这样，你的系数高了很可能会出现问题，中国是这种财产制度的国家吗？这是一个很大的问题。 

　　3、城市平贫困化的绝对化。 

　　这三个问题导致什么呢？导致在城市大家需求住房，但是对需求不能够满足，市场只有需求没有供给，因为需求作为一个潜在的因素难以现行化。 

　　增长性贫困。经济增长是成正值的，但是不超过3%的时候，贫困化是绝对上升的，这是欧美地区不存在的，原因何在，我没有找到原因，我只是提出一个假说，原因是什么，很复杂，我也没有能力做下去。 

　　这个特点告诉我们，拉美的增长要有一定的速度，如果没有一定的速度那都是不能显现的。拉美地区最高是90年的48%，在拉美地区有一半的人口在贫困线以下，最好的时候是三分之一人口在贫困线以下。拉美地区划定贫困的标准跟欧洲一样，跟美国不一样，是社会平均收入的60%作为贫困线划定线。还有一个标准指令化。 

　　在住房问题上，这是一个耐用的消费品，所有的国家都要有一定的金融手段。美国的信贷市场特别的发达，于是美国出现了住房的信贷、次贷和银行的风险紧密结合的特征。如果这两个有一个系统风险爆发，另外一个系统都完蛋了，这是他的特点。拉美不是，信贷不发达，储蓄，拉美不储蓄，所有的员工都欠老板1个月的工资，都是先消费，后开工资，所以永远不可能把你炒掉。补贴制度好吗？从来没有好过。这两者100年来从来没有成功过。融资手段都从来没有促使拉美的住房市场是一个有效的市场。 

　　但是，ABC在很多国家是成功的，美国的房地美，都是官方的。由于我对这个问题的研究持续过这么一段时间，我还专门了解过，对中国也有启发，你看看储蓄，这些国家的储蓄都是很低的，国民的储蓄都是很低的，比中国低很多，这些国家是没有储蓄的，所有的改革都为了一个目标，就是为了提高储蓄，所有的福利都是为了极力储蓄，因为只有有了储蓄才会有投资，有了投资才有增长。这是拉美的困难。我们中国不是，我们是储蓄，投资、增长，我们是另外一套怪圈，所以在拉美地区所有的住房改革都是为了提高储蓄率，比如说全世界第一个引入社保养老帐户的国家，在拉美建立了，这是一个创新，1981年，后来失业保险也是这样，也引入了个人帐户，也是为了提高储蓄率。补贴，拉美的补贴非常的复杂，我曾经试图想给大家一个概念，但是太复杂了。信贷，也是没有成功过的。阿根廷在100年以前是最富有的国家，阿根廷在1880年代成立了信贷银行，但是后来又自生自灭了，好几个国家的住房都是，这些银行命运不好，不是经营解散，就是重组，或者是给地方政府了，没有好过。最典型一个例子是巴西。信贷在这些国家没有戏，而信贷在美国是成功的，在中国是不行的。在这里，给大家一个概念，他的住房补贴做的不好，归纳起来覆盖面比较小，造成的风险比较严重，不公平的现象比较突出。 

　　住房供应体系恶性循环的三个因素悖论：1、公租房的比例太小；2、自建房大规模存在；3、住房自有率太高。住房公租房比重太小是拉美的问题。 

　　美国的公租房只有100万套，美国有1亿个家庭，一百万套，但是美国成功了，因为美国住房自有率比较高，有现实的需求，但是在拉美不成功，在欧洲有大量的公租房，比重比较高，住房自有率比较低。你看看中国，走哪条路？公租房为什么在拉美比较低？时间问题，就不讲了。 

　　自建房在拉美比重是非常非常大，我个人认为，在自建房方面，拉美是政府和市场同时存在而导致的效果，所以自建房最后演变成大量的非正规住宅。拉美的财产意识和中国差不多，我们是讲究住房的，我们是不卖房的，我们的住宅抵押是不存在的，原因是要祖传，留给子孙。拉美地区在这个地方和我们比较相近，他追求财产的产权性，物权性，拉美在这个方面和中国比较相近，南欧文化在这方面接近中国，或者说中国最接近他，这种文化导致国民有一个国民性，这种国民性导致了他选择了一个制度，这个制度导致一个民族在一个固定的轨道中前进，反过来，又决定了这个民族的文化。所以制度选择是文化的结果，在这里，对住房自由率的追求，第一是中国，中国是80%。 

　　住房的非法化、合法化、正规化。所有国家的贫民窟，都经过了三个阶段。出动军队清理，清理不了，就让他合法化，第三是给你市政化，不仅承认你，而且给你公共住宅的市政设施，这个贫民窟在巴西（见图片）。巴西的球星就是在贫民窟里出来的，政府给予一定的资助。 

　　今年四月份的阿根廷启示录，可以看到拉美100年走过的路，这个路和住房的供应率的兴衰有很大的关系。与民粹主义的兴衰有很大的关系，对我们的启示也很大。